Als Ausländer eine Immobilie auf Mauritius kaufen: Guide

Mauritius zählt zu den wenigen Ländern weltweit, in denen du als Ausländer nicht nur eine Immobilie kaufen, sondern über diesen Kauf auch ein dauerhaftes Aufenthaltsrecht erhalten kannst. Kombiniert mit fehlender Kapitalertrags- und Erbschaftssteuer, stabilen politischen Verhältnissen und einem der attraktivsten Klimata im Indischen Ozean, hat sich die Insel in den letzten Jahren zu einem der gefragtesten Immobilienmärkte für internationale Käufer entwickelt.

Für die rechtliche Begleitung deines Kaufs arbeiten wir mit einem kompetenter Berater für Immobilieninvestitionen auf Mauritius zusammen. Mit über 10 Jahren Branchenerfahrung begleitet dich ein von einem europäischen Rechtsanwalt geleitetes Team bei jedem Schritt des Immobilienkaufs auf Mauritius – von der Auswahl des richtigen Programms bis hin zur Erlangung deiner Aufenthaltsgenehmigung.

Können Ausländer auf Mauritius Immobilien kaufen?

Ja – mit und ohne bestehende Aufenthaltsgenehmigung. Du kannst als Privatperson kaufen oder über eine Gesellschaft, einen Trust, eine Foundation, eine Limited Partnership oder eine Société. Außerhalb der staatlich genehmigten Programme ist der direkte Erwerb von Grundstücken für Nicht-Staatsbürger jedoch nicht möglich, und reine Spekulation mit Immobilien ist Ausländern untersagt.

Käufer kommen aus aller Welt: Südafrikaner, Franzosen, Briten, Deutsche, Amerikaner, Inder und Australier investieren regelmäßig auf der Insel. Deine Nationalität spielt dabei praktisch keine Rolle – entscheidend ist, dass du innerhalb eines genehmigten Programms kaufst und, wo nötig, die Freigabe des Economic Development Board (EDB) einholst.

Die Investitionsprogramme im Überblick: PDS, G+2 und Smart City

Wer als Ausländer auf Mauritius investieren möchte, braucht grundsätzlich eine Freigabe des EDB. Drei Wege stehen dabei zur Auswahl.

Property Development Scheme (PDS)

Das PDS ist heute der zentrale Rahmen für ausländische Immobilienkäufe und hat die früheren Programme IRS (Integrated Resort Scheme) und RES (Real Estate Scheme) abgelöst – bestehende Objekte in diesen älteren Programmen bleiben davon unberührt. Das PDS ist streng reguliert: Es gibt klare Vorgaben zur Projektgröße und zum Anteil an Gemeinschaftsflächen, die den Käufern zur Verfügung stehen.

Wichtig für dich:

• Beim Kauf einer Wohnimmobilie ab 375.000 US-Dollar erhältst du und deine Familie ein Aufenthaltsrecht, solange du die Immobilie besitzt.
• Kaufst du über eine Gesellschaft oder eine andere Struktur, kannst du bestimmen, wer von diesem Aufenthaltsrecht profitiert.
• Ab dieser Kaufsumme darfst du auf Mauritius arbeiten, ohne eine separate Arbeitsgenehmigung zu benötigen.

Ground Plus 2 (G+2)

Seit einer Gesetzesänderung im Dezember 2016 dürfen Ausländer auch Wohnungen in Gebäuden mit mindestens drei Stockwerken – Erdgeschoss plus zwei weitere Etagen – erwerben. Der Kaufpreis muss dabei mindestens 6 Millionen Mauritius-Rupien betragen, und auch hier ist eine EDB-Genehmigung erforderlich. Gesellschaften, Trusts, Foundations und Sociétés können mehrere dieser Wohnungen erwerben und vermieten. Liegt der Kaufpreis über 375.000 US-Dollar, erhältst du auch hier das dauerhafte Aufenthaltsrecht statt lediglich eines langfristigen Visums.

Smart Cities

Smart Cities sind privat entwickelte, staatlich lizenzierte Projekte in der Größe eines Dorfes oder einer Kleinstadt, die auf kurze Wege und Nachhaltigkeit ausgelegt sind: Radwege, Parks, Fitnessstudios, Geschäfte, Büros und Wohnraum liegen dicht beieinander. Auch hier gilt: Investierst du mehr als 375.000 US-Dollar, erhältst du Aufenthaltsrecht wie beim PDS.

Innerhalb einer Smart City dürfen Ausländer sogar Land erwerben – ein Sonderfall, denn direkter Grundstückskauf ist Nicht-Staatsbürgern sonst untersagt. Inhaber einer Aufenthalts-, Arbeits- oder permanenten Aufenthaltsgenehmigung können unter bestimmten Voraussetzungen ein erschlossenes Grundstück von bis zu 2.100 m² für den Eigenbau erwerben, das Gebäude muss dann innerhalb von fünf Jahren fertiggestellt sein. Da diese Regelungen regelmäßig überprüft werden, solltest du die aktuellen Bedingungen und Fristen vor dem Kauf mit dem EDB abklären – die Genehmigung musst du in jedem Fall schon vor dem Grundstückskauf besitzen.

Warum sich eine Investition in Immobilien auf Mauritius lohnt

Mauritius ist gleichzeitig Luxus-Reiseziel und globales Offshore-Zentrum – eine Kombination, die den Immobiliensektor in den vergangenen Jahren stark wachsen ließ. Das Angebot reicht von Apartments ab rund 6 Millionen Rupien bis zu Luxusvillen im Wert mehrerer Millionen Euro.

Getragen wird dieses Wachstum von einer investorenfreundlichen Politik über mehrere Regierungen hinweg, verlässlicher Grundbuchführung, politischer und wirtschaftlicher Stabilität sowie der schlichten Tatsache, dass Land auf einer kleinen Insel immer knapp bleibt. Mauritius ist derzeit praktisch der einzige Ort in Afrika, der Sicherheit, ein warmes Klima, politische und wirtschaftliche Stabilität, landschaftliche Schönheit und ein günstiges Steuersystem in dieser Form vereint. Jährlich kommen tausende französische und südafrikanische Käufer auf die Insel, und die Nachfrage – ob zum Vermieten oder Selbstnutzen – bleibt konstant hoch.

Für attraktive Mietrenditen lohnt sich häufig ein Blick auf Gewerbeimmobilien. Für den langfristigen Wertzuwachs hat sich praktisch jede mauritische Immobilie historisch als solide erwiesen, nicht zuletzt dank der fehlenden Kapitalertragssteuer. Generell gilt: Je früher du in ein Projekt einsteigst, desto größer das Renditepotenzial – allerdings steigt mit einem sehr frühen Einstieg auch das Risiko.

So läuft der Kauf einer Immobilie auf Mauritius ab

1. Wähle eine förderfähige Immobilie innerhalb eines genehmigten Programms – PDS, Smart City oder G+2.
2. Hole die erforderliche Genehmigung beim Economic Development Board (EDB) ein.
3. Entscheide, wie du die Immobilie hältst – als Privatperson oder über eine Gesellschaft, einen Trust oder eine Foundation, unter Berücksichtigung steuerlicher und erbrechtlicher Aspekte.
4. Beim Kauf vom Plan: Unterzeichne zunächst eine Reservierungsvereinbarung, dann die notarielle VEFA-Urkunde mit gestaffelten Zahlungen entsprechend dem Baufortschritt.
5. Organisiere die Finanzierung, gegebenenfalls über eine Baufinanzierung für Ausländer auf Mauritius.
6. Schließe den Kauf notariell ab und beantrage bei einer Investition ab 375.000 US-Dollar deine Aufenthaltsgenehmigung.

Kauf vom Plan (VEFA)

Beim Kauf vom Plan – auf Französisch vente en état futur d’achèvement – erwirbst du eine noch nicht fertiggestellte Immobilie, teils sogar nur ein Grundstück, für das der Entwickler eine Baugenehmigung besitzt. Die gesetzlichen Vorgaben schützen dich als Käufer, etwa durch gestaffelte Zahlungen nach Baufortschritt. Achte trotzdem darauf, dass Garantien und Versicherungen tatsächlich vorliegen: Nicht jedes angekündigte Projekt wird realisiert, und nicht jedes fertige Ergebnis entspricht den ursprünglichen Versprechen.

Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieninvestition

Der Kauf einer einzelnen qualifizierenden Immobilie ab 375.000 US-Dollar sichert dir und deiner Familie ein Aufenthaltsrecht, solange du im Besitz der Immobilie bleibst – bei einem PDS-Kauf zusätzlich das Recht, ohne separate Arbeitsgenehmigung auf Mauritius zu arbeiten. Darüber hinaus gibt es drei grundsätzliche Wege zur permanenten Aufenthaltsgenehmigung auf Mauritius: über eine Immobilieninvestition, über die permanente Aufenthaltsgenehmigung nach Erfüllung bestimmter Kriterien einer bestehenden, 20 Jahre gültigen Genehmigung, oder über eine ebenfalls 20 Jahre laufende Genehmigung, die an Investitionen in von der Regierung definierten Branchen gekoppelt ist.

Preise, Kosten und Steuern

Die Preisspanne auf Mauritius ist beachtlich: Wohnungen in einer Smart City sind bereits ab rund 150.000 US-Dollar erhältlich, während erstklassige Strandvillen bis zu 10 Millionen Euro kosten können. Insgesamt liegt das Preisniveau unter dem von Singapur, London oder New York, aber über dem in Osteuropa oder Südostasien. Für das Aufenthaltsrecht über eine Immobilieninvestition gilt die Schwelle von 375.000 US-Dollar (bis 2020 lag sie noch bei 500.000 US-Dollar).

Eine G+2-Wohnung kannst du nur ab einem Kaufpreis von 6 Millionen Rupien erwerben; ab 375.000 US-Dollar in einem G+2, PDS oder einer Smart City erhältst du das dauerhafte Aufenthaltsrecht für dich und deine Familie. Kaufst du erschlossenes Land zum Selbstbau, liegen die Kosten für eine komfortable Drei- oder Vier-Zimmer-Villa je nach Bauunternehmen, Lage und Programmbedingungen zwischen 15 und 25 Millionen Rupien.

Steuerlich profitierst du von der Abwesenheit von Kapitalertragssteuer, Dividendensteuer und Erbschaftssteuer sowie von der uneingeschränkten Möglichkeit, Kapital und Mieteinnahmen zu repatriieren. Der Kauf und Besitz über eine Gesellschaft oder einen Trust ist steuerlich und erbrechtlich häufig sinnvoll.

Bei der Registrierungsgebühr zahlen Nicht-Staatsbürger beim Kauf einer EDB-genehmigten Immobilie (PDS, IRS, RES, Smart City, G+2) 5 % des Kaufpreises. Ein diskutierter Zuschlag von 10 % für Ausländer wurde im Budget 2026–2027 vor Inkrafttreten wieder gestrichen, sodass weiterhin die Standardrate von 5 % gilt. Notargebühren, Mehrwertsteuer und Verwaltungskosten kommen zusätzlich hinzu.

Die besten Regionen für eine Immobilieninvestition

Ausländische Käufer konzentrieren sich vor allem auf zwei Regionen im Norden und Westen der Insel, die beide hervorragende Bedingungen zum Leben und Investieren bieten.

Norden

Rund um Grand Baie, Pereybère, Cap Malheureux und Pointe aux Canonniers ist der Norden lebendiger, mit mehr Schulen, Infrastruktur, Restaurants und Platz – und generell dem größten Immobilienangebot der Insel.

Westen

Rund um Tamarin, Black River (Rivière Noire) und Flic en Flac ist der Westen besser strukturiert und landschaftlich reizvoller, dank Bergpanorama und Nationalpark. Dafür sind die Verkehrsanbindungen schwächer, und im Sommer kann es hier sehr heiß werden.

Zentralplateau und Osten

Das Zentralplateau rund um Moka liegt nah an Geschäftsvierteln und internationalen Schulen. Die Ostküste rund um Belle Mare und Beau Champ eignet sich für ruhigeres, resortartiges Wohnen. Am besten verschaffst du dir vor der Kaufentscheidung selbst vor Ort einen Eindruck.

Worauf du vor dem Kauf achten solltest

• Prüfe vor jeder Zahlung die zentralen Dokumente: die GFA (eine Bankgarantie für die Fertigstellung), den Nachweis einer PDS- oder Smart-City-Lizenz (unbedingt eigenständig beim EDB verifizieren) sowie das Versicherungszertifikat für die Entwicklergarantien.
• Ziehe unabhängige Berater hinzu und bewerte Kaufstruktur, Genehmigungen, Ausstattung sowie den Leumund und die bisherigen Projekte des Entwicklers.
• Ohne ausdrückliche Genehmigung der zuständigen Behörde kannst du weder Land noch andere Immobilien erwerben – unabhängig davon, was dir versprochen wird.
• Der Kauf über eine Gesellschaft, einen Trust oder eine Foundation befreit dich nicht von den Pflichten und Beschränkungen des Non-Citizens Act; ohne den korrekten Weg bleibt jedes wirtschaftliche Interesse ungültig.

Dein Partner vor Ort

Für die Begleitung deines Immobilienkaufs arbeiten wir mit einem renommierten Mauritischen Unternehmen zusammen. Die Kanzlei unter der Leitung eines europäischen Rechtsanwalts bringt über zehn Jahre Erfahrung in der Beratung ausländischer Käufer mit und begleitet dich von der Wahl des passenden Programms bis zur Aufenthaltsgenehmigung.

Unser Partner tritt dabei nicht als Immobilienmakler auf, sondern übernimmt die Steuerung und Aufsicht deiner Investition, ob gewerblich oder privat und unabhängig davon, ob du dich bereits auf der Insel befindest oder aus dem Ausland kaufst.

Für die eigentliche Objektsuche steht eine Schwestergesellschaft zur Seite, die – anders als die meisten Makler auf der Insel – ausschließlich für Käufer arbeitet und nie Verkäufer vertritt oder Provisionen von beiden Seiten annimmt. Dadurch kann sie den gesamten Markt durchsuchen, einschließlich nicht öffentlich gelisteter Objekte, ohne Interessenkonflikte.

In Zusammenarbeit mit unseren Partnern erhältst du zusätzlich Unterstützung bei Aufenthaltsfragen, Bankangelegenheiten und Unternehmensstrukturierung – alles aus einer Hand. Darüber hinaus unterstützen wir dich beim Immobilienerwerb über eine Gesellschaft oder einen Trust, bei Umzugsdienstleistungen und bei allen weiteren Anliegen rund um deine Investition. Angesichts der großen Qualitätsunterschiede zwischen den zahlreichen Anbietern auf der Insel helfen wir dabei, seriöse Partner von unzuverlässigen Entwicklern zu unterscheiden.

Kontakt: ja*@*************fo.com | Telefon: +230 5916 8102