Chile – Immobilien Erwerb und Eigentum

15. November 2024 von Ivonne Harmening (ausgewandert seit 2005) aktualisiert

Immobilienkauf in Chile

Als Ausländer kann man eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus in Chile schon mittels Touristenvisum rechtsgültig erwerben. Jedoch müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden. Man braucht zum Kauf einer Immobilie eine RUT (Rol Unico Tributario = Steuernummer), die man beim lokalen S.I.I. (Servicio Impuestos Internos) beantragt. Zweigstellen von dieser Behörde gibt es in jedem größeren Ort. Zur Beantragung der RUT benötigt man einen legalen Vertreter mit Postanschrift in Chile. Mit der RUT kann ein Rechtsanwalt oder Notar mit der Vorbereitung des Kaufvertrages beauftragt werden. Der Kaufvertrag wird notariell vollzogen und danach im Grundbuch eingetragen.

Sehr wichtig: Achten Sie hinsichtlich der Immobilie darauf, sich die korrekten Eigentumsrechte des Verkäufers unter Einschaltung eines Anwalts oder Notars nachweisen zu lassen. Dazu sollte dieser im Grundbuchamt ein Zertifikat anfordern, welches für 10 Jahre die „Schuldengeschichte“ nachweist, sowie ein weiteres Zertifikat, welches bestätigt, wer der momentane Besitzer ist. Des weiteren sind weitere Sonderregelungen und Rechte zu beachten. Bitte lesen Sie dazu den nachfolgenden Beitrag.

Bitte beachten Sie folgende Infos (Ein Beitrag von Dr. Monika Broecking, Rechtanwältin in Chile)

Der Kauf einer Immobilie kann in Chile leicht zu einem unerwarteten Abenteuer mit unerwünschten Folgen führen. Damit Ihnen dies nicht passiert, gebe ich nachfolgende Infos aus meiner Praxis:

Ausländer können in Chile fast ohne Beschränkungen Immobilien erwerben, bereits schon dann, wenn sie als Touristen das Land bereisen. Örtliche Makler bieten ihre Dienste an, Verkaufsschilder an der Straße weisen auf Objekte hin und auf einigen Webseiten sowie in Zeitungen findet man ebenfalls zum Verkauf stehende Objekte. Man tut gut daran, sich ein eigenes Bild über die Marktlage zu verschaffen. Daten über verkaufte Immobilien sind nicht vorhanden.

Wenn man sich dann nach eigener Recherche ernsthaft mit dem Gedanken trägt, ein Grundstück, ein Haus, eine Wohnung oder eine Farm zu kaufen, bedarf es einiger Vorbereitungen.

Zunächst benötigt man eine R.U.T. (Rol único tributario). Das ist die Bezeichnung für eine individuelle Chilenische Steuernummer, die man auch als Tourist bei Nachweis einer Anschrift einfach bekommt. Als weiteres wäre ein Bankkonto praktisch, denn das Zahlen mit Geldbündeln aus der Plastiktüte gehört zur Vergangenheit. Die Einfuhr von Bargeld ist derzeit auf 10.000 US Dollar monatlich festgelegt. Man darf also auch nicht mehr als diesen Betrag im Flugzeug mitbringen. Tut man es dennoch, kann man es nicht in den gewünschten Mengen umtauschen. Hintergrund ist der weltweite Versuch, Geldwäscherei zu unterbinden. Hier könnte sich bereits die erste ernsthafte Hürde auftun.

Wer keine ständige Aufenthaltsgenehmigung hat, hat sehr beschränkte Möglichkeiten ein Konto zu eröffnen. Da sind sich leider alle Banken einig, die staatlichen wie die privaten. In diesem Fall bleibt noch der Ausweg über ein Treuhandkonto des Anwaltes, zumindest für die Abwicklung des Kaufvertrages. Auch in diesem Fall muss, wie bei jeder Geldeinfuhr, der Ursprung des Geldes nachgewiesen werden, mit allen notwendigen Formalitäten.

Wenn man diese Hürde genommen hat, gilt es ein Grundstück zu finden, welches problemfrei übertragen werden kann. Hier können sich gleich eine Reihe von Problemen auftun. Zunächst sollte man nicht den Aussagen des Verkäufers oder des Agenten trauen, sondern die erforderlichen Informationen einer in Frage kommenden Immobilie durch einen eigenen örtlichen Anwalt nachforschen lassen.

In dem deutschen Grundbuch ist jedes Grundbuchblatt in drei Abteilungen unterteilt, die alle Informationen enthalten, die für den Grundstückserwerb wesentlich sind. Nicht so in Chile. Es gilt mehrere Bescheinigungen von verschiedenen Stellen einzuholen, deren Angaben zum Teil mehr als 10 Jahre zurückverfolgt werden müssen, wie zum Bespiel die Übertragung einer Immobilie an verschiedene Eigentümer. Diese Dokumente müssen alle auf dem aktuellsten Stand sein, also nicht älter als 30 Tage.

Es muss nach den ursprünglichen Vermessungsplänen gesucht werden, die sehr alt sein können und einem Grundstücksverkauf beigefügt sind, der Jahre zurückliegt. Es können sich auch widersprechende Pläne bei einer solchen Nachforschung auffinden lassen. Fehler in der Eintragung müssen entweder übernommen und dann bereinigt werden oder besser man verlangt eine Bereinigung vor Neueintragung. Außerhalb vom Grundbuch ist zu prüfen, ob der Eigentümer seine Grundsteuern bezahlt hat und die Immobilie ansonsten schuldenfrei ist.

Des Weiteren ist nachzuforschen, ob Dienstbarkeiten eingetragen sind. Vollmachten müssen geprüft werden, wie zum Beispiel die Berechtigung zum Verkauf von einem einzelnen Ehepartner oder Gesellschafter. Wenn die Immobilie allein im Namen der Ehefrau eingetragen ist, heißt das noch lange nicht, dass sie diese auch ohne die Zustimmung des Ehemannes verkaufen darf.

Interessant wird es auch, wenn es sich um landwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Gelände handelt, da der eingetragene Nutzungszweck eventuell nicht verändert werden darf. Besondere Vorsicht ist geboten bei Gelände, das den Ureinwohnern Chiles (Mapuche) gehört. Hier findet eine besondere Gesetzgebung Anwendung. Es empfiehlt sich zum Beispiel auch zu prüfen, ob ein Haus eine Baugenehmigung hat oder ein bereits existierendes Hotel als Hotel geführt werden darf. Dies bereitet nämlich Probleme beim Abschluss einer Hausversicherung oder Erhalt der Gewerbeerlaubnis. Leider sind Probleme dieser Art nicht die Ausnahme.

Es liegt mir sehr am Herzen, noch ein wesentliches Thema anzusprechen: Wasserrechte. Die Frage, woher man sein Wasser bezieht, ist eine sehr wesentliche Frage, wenn man etwas außerhalb eines Ortes wohnt. Die Eigentumsrechte an einem Grundstück und den darauf befindlichen Gebäuden sowie die Eigentumsrechte am Wasser auf diesem Grundstück fallen in Chile auseinander. Es gibt dafür zwei unterschiedliche Grundbücher. Beide Rechte kann man käuflich erwerben. Es kann also vorkommen, dass eine Quelle auf einem Grundstück einem anderen Eigentümer gehört als dem Grundstückseigentümer. Die Quelle, die das Grundstück mit Wasser versorgt, kann auch woanders liegen. Man sieht z.B. einen Wassertank auf dem Gelände, fragt aber nicht, woher das Wasser kommt und wem es gehört.

Sie sind also gut beraten, wenn Sie einen vertrauenswürdigen Anwalt finden, der Sie intensiv berät und alle diese Fallstricke beachtet. Erst nachdem Ihnen ein umfangreicher Bericht vorliegt, sollten Sie in die Verkaufsverhandlungen eintreten.

Ihr Anwalt sollte auch den Vertrag aufsetzen und nicht der Gegenanwalt, welches die Gegenseite oftmals unproblematisch akzeptiert, wenn Sie für die Kosten Ihres eigenen Anwaltes aufkommen. Der Verkäufer ist zu diesem Zeitpunkt nur noch darin interessiert, dass er sein Geld bekommt. Nach Beurkundung des Kaufvertrages haben Sie kaum Ansprüche auf Gewährleistung oder Schadensersatz, und wenn, braucht es Jahre diese gerichtlich durchzusetzen.

Die Unterschrift des Vertrages sowie die Beurkundung finden beim Notar statt, zeitgleich mit der Bezahlung der Immobilie. Dieser nimmt sodann die Eintragung der Eigentumsumschreibung vor. Auch hier gilt noch ein Wort der Warnung: der chilenische Notar liest den Vertrag den Parteien vor, nimmt das Zahlungsmittel entgegen, meistens einen Bankscheck, und lässt die Parteien unterschreiben. Er hat also keine beratende Verpflichtung wie in Deutschland. Gibt es noch Unstimmigkeiten, verlässt er den Raum und kommt wieder, wenn ihm eine neue, endgültige Fassung des Kaufvertrages vorgelegt wird. Da es in jedem Notariat mehrere Räume gibt, gehört diese Praxis zum Alltag. Der Notar beurkundet im Stehen, eine Sache von Minuten. Ein paar Tage später kann man die Bestätigung der Eintragung ins Grundbuch abholen.

Es gibt auch unkomplizierte Übertragungen von Immobilien, keine Frage. Ich darf aus eigener Erfahrung berichten, dass es sich am Ende lohnt, wenn man ein Stück Land besitzt, welches einem jeden Tag für die etwas mühselige Kaufabwicklung belohnt. Also lassen Sie sich nicht abschrecken, sondern passen Sie nur auf, dass Sie gut beraten sind.

Dr. Monika Broecking
Rechtsanwältin
mbroecking@immigrationchile.com

Sonstige Infos zum Immobilienkauf

Eine Immobilie kann in Chile nicht bar erworben werden. Es bedarf dafür eines Kontos bei einer Chilenischen Bank (das kann auch das Treuhandkonto des abwickelnden Notars sein). Auch muss der Ursprung des Geldes, welches vom Ausland überwiesen wird, nachgewiesen werden. Wenn man sich die problemlose Rücküberweisung nach einem eventuellen späteren Verkauf sichern möchte, sollte man die Deviseneinfuhr bei der chilenischen Zentralbank deklarieren.

Kaufnebenkosten für Immobilienerwerb: Das Notarhonorar wird ausgehandelt und liegt in der Regel unter 1 %. Die Eintragung im Grundbuch ist sehr preiswert. Es gibt keine Grunderwerbsteuer. Die Maklerprovision beträgt 3 %.

Hier eine Immobilie im Süden von Chile, die Sie für diese Zwecke erwerben können: El Papal-de

---

Schnell eine neue Sprache sprechen – So geht’s

---

Eine Fremdsprache innerhalb kürzester Zeit erlernen

Sprechen Sie bereits die Sprache Ihrer neuen Heimat? Oder möchten Sie im Urlaub die Fremdsprache vor Ort ausreichend gut beherrschen? Dann nutzen Sie doch die einzigartigen Sprachkurse, mit denen Sie eine neue Sprache (wie zum Beispiel südamerikanisches Spanisch) in kürzester Zeit fast kinderleicht erlernen können.

Folgende Seiten über Chile könnten Sie auch interessieren

• Einwanderungsbestimmungen
• Kontakte
• Lebenshaltungskosten
• Arbeit, Steuern, Versichern
• Chile: Idylle für Rentner?
• Erfahrungen Auswanderung
• Einreisebestimmungen
• Startseite Chile

Chile – Infos

Fläche: 756.102 km²
Einwohner: 19.947.123 (2024)
Bevölkerungsdichte: 26 E/km²
Staatsform: Republik
Regierungssystem: Präsidentielle Demokratie
Nachbarländer: Argentinien, Peru, Bolivien
Küstenlänge: 6.435 km
Landeshauptstadt: Santiago de Chile; 5,3 Mio. Einw.
Im Ballungsraum: 7,2 Mio. Einw.
Landessprache: Spanisch
Religion:
69,96 % römisch-katholisch,
15 % protestantisch,
8,5 % Agnostiker,
2,11 % Mitglieder anderer christlicher Kirchen,
0,92 % Mormonen,
0,4 % Zeugen Jehovas,
0,13 % Juden
Strassen-Netz: 80.651 km (Rechtsverkehr)
Währung: Chilenischer Peso (CLP)
1 CLP = 100 Centavos
Wechselkurse:
1 EUR = 992,379 CLP
100 CLP = 0,101 EUR
1 CHF = 1.028,12 CLP
100 CLP = 0,097 CHF
(Kurs vom 13.06.2024)
Telefon Vorwahl: +56
Zeitzonen: UTC-4
Netzspannung: 220 V
Jahreszeiten: sind denen der nördlichen Halbkugel entgegengesetzt

• Frühling: Sept. bis Nov.
• Sommer: Dez. bis Feb.
• Herbst: März bis Mai
• Winter: Juni bis August