Was sich seit 2023 für EU-Bürger geändert hat, und was Käufer vorher prüfen sollten
Die meisten Probleme beim Immobilienkauf in Kroatien werden erst entdeckt, wenn das Geld geflossen ist. Fast alle hätten sich vorher an einem Nachmittag finden lassen.
Dieser Beitrag ist keine Warnung vor Kroatien. Er beschreibt, was in der Praxis tatsächlich schiefgeht, und was Käufer prüfen sollten, bevor sie sich binden.
Die Änderung, die kaum jemand erklärt hat
Staatsangehörige und Gesellschaften aus der Europäischen Union erwerben Immobilien in Kroatien grundsätzlich zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsangehörige. Eine Genehmigung des Justizministeriums ist nicht erforderlich. Das Gegenseitigkeitserfordernis, von dem in vielen Ratgebern die Rede ist, betrifft ausschliesslich Drittstaatsangehörige.
Für landwirtschaftliche Flächen galt jedoch bis vor Kurzem eine Ausnahme. Beim EU-Beitritt hatte Kroatien eine Übergangsfrist vereinbart, während derer Unionsbürger kein landwirtschaftliches Land erwerben durften.
Diese Frist ist am 30. Juni 2023 ausgelaufen. Seit dem 1. Juli 2023 können Staatsangehörige und juristische Personen aus der EU landwirtschaftliche Flächen in Kroatien zu denselben Bedingungen erwerben wie Inländer.
Das ist für deutschsprachige Käufer relevanter, als es zunächst klingt. Wer ein Steinhaus in Istrien oder Dalmatien kauft, erwirbt häufig zugleich einen Olivenhain, einen Weinberg oder eine grössere Parzelle, und diese Flächen sind im Kataster oft als landwirtschaftlich ausgewiesen. Bis 2023 war genau das der Punkt, an dem Kaufverträge scheiterten.
Zahlreiche Ratgeber im deutschsprachigen Raum geben noch immer den alten Stand wieder.
Für Drittstaatsangehörige gilt weiterhin das Gegenteil, und zwar strenger als allgemein angenommen: landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen können von ausländischen natürlichen und juristischen Personen überhaupt nicht erworben werden. Die Gegenseitigkeit hilft dort nicht. Für Briten, die seit dem Brexit Drittstaatsangehörige sind, hat sich die Lage insoweit verschlechtert.
Das Grundbuch sagt nicht immer, was der Verkäufer sagt
Kroatien führt zwei getrennte Register. Das Grundbuch, geführt von den Gerichten, weist das Eigentum aus. Der Kataster, geführt von der staatlichen Geodäsie Verwaltung, erfasst die Parzelle, ihre Grenzen und ihre Nutzung.
Beide sollten übereinstimmen. An der Küste tun sie es häufig nicht.
Es ist keine Seltenheit, einen Grundbuchauszug für ein Haus bei Zadar zu öffnen und dort einen in den siebziger Jahren verstorbenen Eigentümer vorzufinden, oder drei Geschwister als Miteigentümer, von denen zwei vor Jahrzehnten ausgewandert sind, oder eine Erbfolge, die eröffnet, aber nie abgeschlossen wurde.
Der Grund ist historisch. Küstenimmobilien wurden über Generationen innerhalb der Familien informell weitergegeben. Die Erbfolge wurde am Küchentisch geregelt und nicht vor dem Notar, und niemand hat das Grundbuch bemüht.
Die Folge für den Käufer ist einfach. Wer nicht eingetragener Eigentümer ist, kann Eigentum nicht übertragen. Der Vertrag kann unterschrieben und der Kaufpreis gezahlt sein, und der Käufer steht dennoch ohne Eintragung da und verhandelt Jahre später mit Erben, die er nie kennengelernt hat.
Was zu prüfen ist: Grundbuchauszug und Katasterauszug selbst beschaffen, über einen Anwalt, und nicht auf Kopien vertrauen, die der Verkäufer oder die Agentur vorlegt. Eingetragenen Eigentümer mit dem Verkäufer abgleichen. Parzellenbeschreibung in beiden Registern vergleichen. Weichen sie voneinander ab, ist vor jeder Unterschrift zu klären, warum.
Lässt sich ein Problem feststellen, ist es meist lösbar. Eine unvollendete Erbfolge kann abgeschlossen, eine Abweichung zwischen Grundbuch und Kataster in einem gerichtlichen Verfahren berichtigt werden. Beides braucht Zeit, und Zeit hat man vor der Unterschrift reichlich und danach gar nicht mehr.
Das Meer gehört nicht dazu und ein Teil des Ufers auch nicht
Das öffentliche Seegut steht nach kroatischem Recht im Gemeingebrauch. Es kann nicht privat erworben werden, und sein Landteil reicht mindestens sechs Meter von der Linie des mittleren höheren Hochwassers landeinwärts, gemessen in der Horizontalen, und weiter, wo Beschaffenheit und Nutzung des Ufers es erfordern.
Zu einer Immobilie am Wasser gehört daher gelegentlich ein Streifen, den niemand besitzen kann: eine Terrasse, ein Steg, in den Fels geschlagene Stufen, ein Bootshaus. Bauwerke auf dem Seegut können durch Konzession gedeckt, geduldet oder abzubrechen sein.
Zwei Regelungen machen die Sache ernster, als sie klingt. Ein Vertrag, der öffentliches Seegut übertragen soll, ist nichtig, nicht bloss anfechtbar. Und auf den guten Glauben des Grundbuchs kann sich in Bezug auf Seegut niemand berufen, ein Eintrag zugunsten eines privaten Eigentümers schützt den Käufer also nicht.
Das ist die einzige Konstellation, in der ein sauberer Grundbuchauszug keine Antwort ist.
Was zu prüfen ist: ob die Grenze des Seeguts für die Parzelle festgestellt wurde und wo sie verläuft. Wer einen Teil dessen kauft, was sich innerhalb befindet, sollte das vor der Preisverhandlung wissen.
In geschützten Altstätten redet noch jemand mit
Nach dem Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Kulturgütern besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht an Immobilien, die durch Einzelentscheidung unter Schutz gestellt sind, sowie an Immobilien innerhalb einer geschützten kulturhistorischen Einheit, die in die UNESCO-Welterbeliste eingetragen ist.
Die Altstadt von Dubrovnik ist dort eingetragen. Eine Immobilie innerhalb dieser Einheit fällt somit unter die zweite Fallgruppe, auch wenn für das einzelne Gebäude keine gesonderte Schutzentscheidung vorliegt, und der Verkäufer muss sie zunächst den berechtigten öffentlichen Stellen anbieten.
Das ist ein Verfahrensschritt und keine Katastrophe, und das Vorkaufsrecht wird häufig nicht ausgeübt. Es gehört aber in den Zeitplan und in den Vertrag. Wird es übergangen, kann die berechtigte Stelle auf Feststellung der Unwirksamkeit klagen.
Wo das Geld zwischen Unterschrift und Eintragung liegt
Zwischen Zahlung und Eintragung ist der Käufer ungeschützt. Die Lösung besteht nicht darin, niemandem zu vertrauen, sondern darin, die Zahlung zu strukturieren.
Der Kaufpreis sollte bei einem Notar oder auf einem Anderkonto hinterlegt und erst freigegeben werden, wenn der Verkäufer eine eintragungsfähige Urkunde geliefert und die vereinbarten Bedingungen erfüllt hat. Eine Anzahlung, die vor Prüfung des Eigentums unmittelbar an den Verkäufer fliesst, hängt vollständig von dessen Redlichkeit und Zahlungsfähigkeit ab.
Was zu prüfen ist: dass der Vertrag genau benennt, was vor jeder Freigabe erfüllt sein muss, und dass die Unterschrift des Verkäufers unter der Auflassungsklausel notariell beglaubigt ist, denn erst das macht die Eintragung möglich.
Steuern kurz
Grunderwerbsteuer 3 Prozent des Marktwerts, zu tragen vom Käufer. Beim Erwerb eines Neubaus von einem mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger fällt stattdessen Mehrwertsteuer an, dieselbe Immobilie wird also nicht doppelt belastet.
Jährliche Immobiliensteuer seit 2025, zwischen 0,60 und 8,00 Euro je Quadratmeter Nutzfläche, festgelegt von jeder Stadt und Gemeinde selbst. Rund 125 Gemeinden wenden den Mindestsatz an, etwa 84 liegen zwischen 5,00 und 8,00 Euro. Massgeblich ist allein die Entscheidung der jeweiligen Gemeinde, veröffentlicht in ihrem Amtsblatt.
Keine Vermögensteuer.
Keine Erbschaft- und Schenkungsteuer zwischen nahen Verwandten, also zwischen Ehegatten, Kindern und Eltern. Für eine Familie, die ein Haus über Generationen halten möchte, ist das ein gewichtigerer Umstand, als es auf den ersten Blick wirkt.
Wer die Immobilie an Touristen vermietet, unterliegt zusätzlich der pauschalen Besteuerung je Bett, die von der Gemeinde zwischen 20 und 300 Euro festgelegt wird, sowie der Kurtaxe, die von den Gästen erhoben und über das System eVisitor abgerechnet wird. Beide sind von der Immobiliensteuer zu unterscheiden, was regelmässig durcheinandergeht.
Und der Aufenthalt?
Für Unionsbürger ist dieser Punkt einfacher, als viele annehmen. Ein Aufenthaltstitel ist nicht erforderlich. Wer sich länger als drei Monate in Kroatien aufhält, meldet dies bei der zuständigen Polizeiverwaltung an; ein Genehmigungsverfahren findet nicht statt.
Die Aufenthaltstitel, über die im Zusammenhang mit Kroatien viel geschrieben wird, etwa für digitale Nomaden oder seit 2025 für Ruheständler über 60 mit Wohneigentum, gelten ausschliesslich für Drittstaatsangehörige. Für deutsche und österreichische Leser sind sie ohne Bedeutung, für britische Leser seit dem Brexit dagegen sehr wohl.
Was bleibt
Nichts davon spricht gegen einen Kauf in Kroatien. Die beschriebenen Probleme sind alltäglich, sie lassen sich in wenigen Tagen ordentlicher Prüfung finden, und die überwiegende Mehrheit der Kaufverträge wird ohne Schwierigkeiten abgewickelt.
Sie sind lediglich ein Grund, das Eigentum vor der Anzahlung prüfen zu lassen und nicht danach, und zwar durch jemanden, der für den Käufer tätig wird und nicht für den Verkäufer oder die Agentur.
Die Kosten einer solchen Prüfung liegen bei einem Bruchteil eines Prozents des üblichen Kaufpreises. Die Kosten des Verzichts darauf bemessen sich, in den Fällen, die schiefgehen, in Jahren.
Über den Autor:
Ivan Zupan ist Partner der Kanzlei Zupan & Antunovic in Zagreb, zugelassen in Kroatien und Slowenien und im Legal 500 gelistet. Die Kanzlei berät ausländische Käufer beim Immobilienerwerb einschliesslich Grundbuch- und Eigentumsprüfung sowie in Aufenthalts- und Staatsangehörigkeitsfragen. Der Beitrag gibt den Stand von September 2026 wieder und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Steuersätze und Gegenseitigkeitsfeststellungen ändern sich.